Investissement immobilier
Où investir dans l'immobilier en France ?
Trois angles pour repérer les marchés à surveiller, à partir des transactions DVF officielles (DGFiP, via Etalab) : les communes dont les prix ont le plus progressé sur un an, celles où la location rapporte le plus, et les grandes villes où le prix au m² reste le plus abordable. Seules les communes de plus de 20 000 habitants et d'au moins 100 ventes en 2025 sont retenues pour le classement des hausses, afin d'écarter les variations non significatives.
Les communes qui montent — plus fortes hausses sur un an
Évolution du prix médian au m² 2024 → 2025.
| # | Commune | Département | Prix médian m² | Hausse 1 an |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Le Port | La Réunion | 2 378 €/m² | +26,8 % |
| 2 | Denain | Nord | 998 €/m² | +17,7 % |
| 3 | Saint-Benoît | La Réunion | 1 934 €/m² | +13,6 % |
| 4 | Marseille 14e Arrondissement | Bouches-du-Rhône | 1 710 €/m² | +13,3 % |
| 5 | Échirolles | Isère | 2 058 €/m² | +13,2 % |
| 6 | Grande-Synthe | Nord | 1 685 €/m² | +12,7 % |
| 7 | Sainte-Marie | La Réunion | 2 604 €/m² | +11,9 % |
| 8 | Plaisir | Yvelines | 3 431 €/m² | +11,9 % |
| 9 | Les Abymes | Guadeloupe | 1 875 €/m² | +10,3 % |
| 10 | La Valette-du-Var | Var | 3 486 €/m² | +10,2 % |
| 11 | Montigny-lès-Cormeilles | Val-d'Oise | 3 290 €/m² | +10,0 % |
| 12 | Marignane | Bouches-du-Rhône | 3 004 €/m² | +9,5 % |
| 13 | Saint-Michel-sur-Orge | Essonne | 2 924 €/m² | +9,2 % |
| 14 | Charleville-Mézières | Ardennes | 1 479 €/m² | +9,0 % |
| 15 | Saint-Joseph | La Réunion | 2 284 €/m² | +8,2 % |
| 16 | Chemillé-en-Anjou | Maine-et-Loire | 1 708 €/m² | +8,1 % |
| 17 | Cayenne | Guyane | 2 778 €/m² | +8,0 % |
| 18 | Muret | Haute-Garonne | 2 435 €/m² | +7,9 % |
| 19 | Oyonnax | Ain | 1 577 €/m² | +7,9 % |
| 20 | Beauvais | Oise | 2 021 €/m² | +7,8 % |
| 21 | Villiers-le-Bel | Val-d'Oise | 2 451 €/m² | +7,6 % |
| 22 | Mont-Saint-Aignan | Seine-Maritime | 2 488 €/m² | +7,6 % |
| 23 | Le Gosier | Guadeloupe | 3 979 €/m² | +7,5 % |
| 24 | Épinal | Vosges | 1 512 €/m² | +7,3 % |
| 25 | Chalon-sur-Saône | Saône-et-Loire | 1 463 €/m² | +7,1 % |
| 26 | Vallauris | Alpes-Maritimes | 4 575 €/m² | +7,1 % |
| 27 | Montbéliard | Doubs | 1 116 €/m² | +7,1 % |
| 28 | Caen | Calvados | 3 076 €/m² | +6,9 % |
| 29 | Grasse | Alpes-Maritimes | 3 390 €/m² | +6,9 % |
| 30 | Wattrelos | Nord | 1 943 €/m² | +6,7 % |
Les meilleurs rendements locatifs bruts
Appartements, mêmes seuils de population et de ventes. Rendement brut indicatif = loyer d'annonce ANIL 2025 (appartement, charges comprises) × 12 ÷ prix médian DVF au m². Avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité ; au-delà de 12 %, le chiffre n'est pas affiché (ventes atypiques probables). Un rendement élevé va souvent avec une demande locative plus fragile : à croiser avec l'évolution des prix.
| # | Commune | Département | Prix appart. m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Vierzon | Cher | 901 €/m² | 12,0 % · 9 €/m² |
| 2 | Saint-Quentin | Aisne | 1 122 €/m² | 11,8 % · 11 €/m² |
| 3 | Marseille 14e Arrondissement | Bouches-du-Rhône | 1 483 €/m² | 11,6 % · 14,3 €/m² |
| 4 | Nevers | Nièvre | 1 059 €/m² | 11,3 % · 10 €/m² |
| 5 | Saint-Dizier | Haute-Marne | 1 074 €/m² | 11,3 % · 10,1 €/m² |
| 6 | Laon | Aisne | 1 116 €/m² | 11,1 % · 10,3 €/m² |
| 7 | Saint-Chamond | Loire | 1 256 €/m² | 11,0 % · 11,5 €/m² |
| 8 | Sarcelles | Val-d'Oise | 1 979 €/m² | 10,9 % · 18 €/m² |
| 9 | Bruay-la-Buissière | Pas-de-Calais | 1 166 €/m² | 10,9 % · 10,6 €/m² |
| 10 | Le Creusot | Saône-et-Loire | 1 000 €/m² | 10,8 % · 9 €/m² |
| 11 | Alençon | Orne | 1 135 €/m² | 10,7 % · 10,1 €/m² |
| 12 | Saint-Benoît | La Réunion | 1 364 €/m² | 10,6 % · 12,1 €/m² |
| 13 | Clichy-sous-Bois | Seine-Saint-Denis | 1 887 €/m² | 10,5 % · 16,5 €/m² |
| 14 | Les Mureaux | Yvelines | 1 875 €/m² | 10,4 % · 16,3 €/m² |
| 15 | Châtellerault | Vienne | 1 118 €/m² | 10,4 % · 9,7 €/m² |
| 16 | Oyonnax | Ain | 1 382 €/m² | 10,4 % · 12 €/m² |
| 17 | Marseille 3e Arrondissement | Bouches-du-Rhône | 1 714 €/m² | 10,4 % · 14,9 €/m² |
| 18 | Ris-Orangis | Essonne | 2 038 €/m² | 10,2 % · 17,4 €/m² |
| 19 | Villiers-le-Bel | Val-d'Oise | 2 188 €/m² | 10,2 % · 18,6 €/m² |
| 20 | Denain | Nord | 1 244 €/m² | 10,2 % · 10,6 €/m² |
| 21 | Carcassonne | Aude | 1 291 €/m² | 10,1 % · 10,9 €/m² |
| 22 | Saint-Étienne | Loire | 1 188 €/m² | 10,0 % · 9,9 €/m² |
| 23 | Sevran | Seine-Saint-Denis | 2 194 €/m² | 10,0 % · 18,2 €/m² |
| 24 | Châteauroux | Indre | 1 238 €/m² | 10,0 % · 10,3 €/m² |
| 25 | Belfort | Territoire de Belfort | 1 267 €/m² | 9,9 % · 10,4 €/m² |
| 26 | Creil | Oise | 1 786 €/m² | 9,9 % · 14,7 €/m² |
| 27 | Manosque | Alpes-de-Haute-Provence | 1 773 €/m² | 9,9 % · 14,7 €/m² |
| 28 | Mons-en-Barœul | Nord | 1 750 €/m² | 9,9 % · 14,4 €/m² |
| 29 | Perpignan | Pyrénées-Orientales | 1 500 €/m² | 9,8 % · 12,2 €/m² |
| 30 | Les Abymes | Guadeloupe | 1 844 €/m² | 9,8 % · 15 €/m² |
Les grandes villes les plus abordables
Villes de plus de 50 000 habitants, du prix au m² le plus bas au plus élevé.
| # | Commune | Département | Prix médian m² | Population |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Saint-Quentin | Aisne | 1 116 €/m² | 52 813 hab. |
| 2 | Saint-Étienne | Loire | 1 227 €/m² | 173 136 hab. |
| 3 | Roubaix | Nord | 1 559 €/m² | 98 286 hab. |
| 4 | Marseille 15e Arrondissement | Bouches-du-Rhône | 1 602 €/m² | 79 161 hab. |
| 5 | Troyes | Aube | 1 622 €/m² | 62 088 hab. |
| 6 | Limoges | Haute-Vienne | 1 626 €/m² | 129 937 hab. |
| 7 | Calais | Pas-de-Calais | 1 626 €/m² | 67 571 hab. |
| 8 | Perpignan | Pyrénées-Orientales | 1 636 €/m² | 121 616 hab. |
| 9 | Bourges | Cher | 1 657 €/m² | 64 186 hab. |
| 10 | Marseille 14e Arrondissement | Bouches-du-Rhône | 1 710 €/m² | 60 505 hab. |
| 11 | Marseille 3e Arrondissement | Bouches-du-Rhône | 1 717 €/m² | 58 029 hab. |
| 12 | Tourcoing | Nord | 1 805 €/m² | 98 772 hab. |
| 13 | Béziers | Hérault | 1 860 €/m² | 81 545 hab. |
| 14 | Les Abymes | Guadeloupe | 1 875 €/m² | 51 055 hab. |
| 15 | Niort | Deux-Sèvres | 2 018 €/m² | 59 854 hab. |
| 16 | Beauvais | Oise | 2 021 €/m² | 55 550 hab. |
| 17 | Saint-André | La Réunion | 2 028 €/m² | 58 885 hab. |
| 18 | Montauban | Tarn-et-Garonne | 2 048 €/m² | 62 945 hab. |
| 19 | Le Mans | Sarthe | 2 066 €/m² | 146 249 hab. |
| 20 | Cholet | Maine-et-Loire | 2 077 €/m² | 54 404 hab. |
| 21 | Valence | Drôme | 2 087 €/m² | 64 458 hab. |
| 22 | Dunkerque | Nord | 2 109 €/m² | 86 263 hab. |
| 23 | Sarcelles | Val-d'Oise | 2 133 €/m² | 59 173 hab. |
| 24 | Poitiers | Vienne | 2 143 €/m² | 89 916 hab. |
| 25 | Clermont-Ferrand | Puy-de-Dôme | 2 150 €/m² | 146 351 hab. |
| 26 | Albi | Tarn | 2 204 €/m² | 51 290 hab. |
| 27 | Quimper | Finistère | 2 205 €/m² | 64 385 hab. |
| 28 | Brest | Finistère | 2 227 €/m² | 142 346 hab. |
| 29 | Besançon | Doubs | 2 228 €/m² | 118 489 hab. |
| 30 | Pau | Pyrénées-Atlantiques | 2 240 €/m² | 80 441 hab. |
Source : base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), DGFiP — actes notariés, diffusion Etalab, open data. Ces classements sont informatifs et ne constituent pas un conseil en investissement. · Méthodologie et limites
Classement des villes les plus chères →
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