Comment fonctionne l'estimateur de prix immobilier ?

L'estimateur identifie d'abord la zone IRIS de l'adresse saisie, puis calcule le prix médian au m² des transactions DVF réelles (CEREMA) de ce quartier. Il applique ensuite en chaîne multiplicative des coefficients hédoniques selon les caractéristiques du bien : DPE, étage, présence d'ascenseur, extérieur (balcon, terrasse, jardin, piscine), parking, état (rénové / standard / travaux), orientation, nuisances sonores, qualité de copropriété et période de construction. Le résultat est une fourchette basse, une estimation centrale et une fourchette haute, exprimées en euros et en €/m².

Quel est l'impact du DPE sur le prix de vente d'un bien ?

Selon les données SeLoger/MeilleursAgents 2024 (régression hédonique nationale), par rapport à un bien DPE D (référence) : DPE A +6 à +16 %, DPE B +4 à +10 %, DPE C +2 à +5 %, DPE E −1 à −5 %, DPE F −6 à −15 %, DPE G −10 à −19 %. L'interdiction progressive à la location des DPE F et G renforce ces décotes depuis 2023. Ces coefficients sont intégrés dans l'estimateur.

Quels facteurs influencent le plus le prix d'un appartement ou d'une maison ?

Les principaux facteurs hédoniques, par ordre d'impact typique : 1) Localisation (zone IRIS — déjà intégrée dans le prix médian de base) ; 2) Grande terrasse ou piscine (+17 à +35 %) ; 3) DPE (jusqu'à ±19 % entre A et G) ; 4) Dernier étage à Paris (+15 à +19 %) ; 5) État du bien : rénové +7 à +10 %, travaux à prévoir −10 à −20 % ; 6) Nuisances sonores importantes −10 à −20 % ; 7) Balcon/terrasse +7 à +9 % ; 8) Parking +3 à +8 % ; 9) RDC −8 à −10 %.

Qu'est-ce qu'un coefficient hédonique en immobilier ?

Un coefficient hédonique mesure l'impact d'une caractéristique spécifique d'un bien (DPE, étage, présence d'un balcon, état…) sur son prix de vente, toutes choses égales par ailleurs. La méthode hédonique consiste à décomposer le prix d'un bien en la somme de ses attributs valorisables. Ces coefficients sont estimés par régression statistique sur des milliers de transactions notariales (DVF). L'estimateur Indice Immo applique ces coefficients en chaîne multiplicative au prix médian DVF de la zone IRIS.

L'estimateur fonctionne-t-il pour les maisons et pour les appartements ?

Oui. L'estimateur propose des formulaires distincts selon le type de bien : pour les appartements (étage, ascenseur, balcon/terrasse, copropriété) et pour les maisons (jardin, terrasse, piscine). Les critères communs aux deux types incluent le DPE, l'état du bien, la période de construction, le parking, l'orientation et les nuisances sonores.

Quelle est la fiabilité de l'estimation de prix ?

L'estimation est indicative et ne remplace pas une expertise notariale. Elle se base sur le prix médian DVF réel des transactions récentes dans la zone IRIS (2024–2025 en priorité) et des coefficients hédoniques issus d'études nationales publiées. La fourchette basse/haute reflète l'incertitude des coefficients. La précision est meilleure dans les zones à forte activité transactionnelle. Pour les zones peu actives, la fenêtre temporelle est étendue jusqu'à 2018 avec indication de la période utilisée.

Peut-on estimer la valeur d'un bien immobilier ?

Oui. L'estimateur de prix d'Indice Immo par Quartier est disponible gratuitement. Il est basé sur les transactions DVF réelles du quartier IRIS et 11 facteurs hédoniques documentés. Entrez l'adresse, sélectionnez le type de bien, la surface et les caractéristiques, puis cliquez sur Estimer.

Qu'est-ce qu'Indice Immo par Quartier ?

Indice Immo par Quartier propose deux outils gratuits : 1) un estimateur de prix immobilier basé sur les transactions DVF réelles du quartier IRIS et des coefficients hédoniques (DPE, étage, état…) ; 2) une carte interactive permettant d'explorer les prix au m² par zone IRIS (le découpage géographique le plus fin disponible en open data, ~2 000 habitants par zone), avec l'évolution annuelle depuis 2018. Aucun compte requis.

D'où proviennent les données ?

Les données proviennent des Demandes de Valeurs Foncières (DVF), publiées en open data par le CEREMA à partir des actes notariés. Elles couvrent les ventes de 2018 à aujourd'hui sur toute la France métropolitaine. Les contours IRIS proviennent de l'IGN Géoplateforme. La résolution d'adresse utilise la Base Adresse Nationale (BAN / Etalab).

L'outil est-il gratuit ?

Oui, Indice Immo par Quartier est entièrement gratuit. L'estimateur de prix et la carte sont accessibles sans compte et sans inscription. Les données sont issues de l'open data public français.

Quels sont les prix moyens au m² en France par quartier ?

Les prix au m² varient considérablement selon la localisation. À titre indicatif (données DVF 2024) : Paris (centre) 10 000–14 000 €/m², Lyon (Presqu'île) 5 000–7 000 €/m², Bordeaux (centre) 4 000–6 000 €/m², Nantes (centre) 3 500–5 000 €/m², Nancy (centre) 1 800–3 200 €/m², zones rurales 800–1 500 €/m². Consultez les données DVF réelles de votre quartier sur cet outil.

Comment comparer les prix entre deux quartiers ?

Sélectionnez plusieurs zones IRIS en cliquant sur chacune d'elles sur la carte. Les données sont agrégées sur le même graphique, ce qui permet une comparaison directe de l'évolution des prix au m² entre différents quartiers.

À quelle fréquence les données DVF sont-elles mises à jour ?

Les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) sont publiées et mises à jour annuellement par le CEREMA, à partir des actes notariés. L'outil reflète les dernières données disponibles, couvrant les années 2018 à 2024-2025.

Estimateur de prix immobilier & prix m² par quartier — DVF France

Deux outils gratuits pour l'immobilier en France : estimez la valeur d'un appartement ou d'une maison, ou explorez le prix au m² par quartier IRIS. Données DVF officielles CEREMA 2018–2025. Sans compte, sans inscription.

Outil 1 — Estimateur de prix immobilier

L'estimateur calcule une fourchette de valeur vénale pour n'importe quel bien en France. Il utilise le prix médian DVF réel de la zone IRIS (quartier) et applique des coefficients hédoniques documentés selon les caractéristiques du bien.

Comment estimer le prix d'un appartement ou d'une maison ?

Entrez l'adresse du bien — la zone IRIS est identifiée automatiquement
Choisissez le type de bien (appartement ou maison) et la surface en m²
Sélectionnez le DPE (A à G), l'étage, l'état, l'extérieur, le parking et les nuisances
Cliquez sur Estimer — vous obtenez un prix bas, central et haut

Facteurs hédoniques pris en compte

DPE : A +6/+16 % · B +4/+10 % · C +2/+5 % · E −1/−5 % · F −6/−15 % · G −10/−19 % (vs DPE D, source SeLoger/MeilleursAgents 2024)
Étage : RDC −8/−10 % · 1er étage +7/+9 % · Dernier étage Paris +15/+19 %
Ascenseur : Sans ascenseur ≥ 4e étage −10/−20 %
Balcon/Terrasse : Balcon < 10 m² +3/+5 % · Balcon/terrasse +7/+9 % · Grande terrasse +25/+35 %
Jardin/Piscine (maison) : Jardin +3/+5 % · Piscine +17/+20 % · Jardin + piscine +20/+25 %
Parking : +3/+8 % · Cave +1/+3 %
État : Rénové +7/+10 % · Travaux à prévoir −10/−20 %
Orientation : Sud/ensoleillé +3/+7 % · Nord/sombre −5/−10 % · Vis-à-vis −3/−7 %
Nuisances sonores : Modérées −3/−7 % · Importantes −10/−20 % · Au-dessus bar −15/−20 %
Copropriété : Gardien/standing +2/+5 % · Dégradé −3/−8 % · Isolation médiocre −3/−7 %
Période de construction : Béton 1960–1980 −5/−10 % · RT 2012/RE 2020 +5/+15 %

Outil 2 — Carte des prix au m² par quartier IRIS

Indice Immo par Quartier permet d'explorer les prix immobiliers au mètre carré dans toutes les communes françaises, à l'échelle des zones IRIS — le découpage géographique infra-communal le plus fin disponible en open data (~2 000 habitants par zone). L'outil affiche l'évolution annuelle depuis 2018 avec médiane, Q1 et Q3.

Comment consulter les prix par quartier ?

Recherchez votre commune dans la barre de recherche
Cliquez sur un ou plusieurs quartiers IRIS sur la carte
Lisez l'évolution annuelle des prix depuis 2018
Exportez les données en CSV si besoin

Fonctionnalités de la carte

Carte interactive : sélection de zones IRIS par clic
Évolution annuelle des prix au m² de 2018 à 2025
Médiane, Q1 et Q3 — distribution réelle des prix
Variation YoY (year-on-year) par quartier
Filtrage par type de bien : appartement, maison, dépendance, local d'activité
Agrégation multi-zones : comparez plusieurs quartiers sur le même graphique
Export CSV des transactions filtrées

Qu'est-ce qu'une zone IRIS ?

L'IRIS (Ilots Regroupés pour l'Indication Statistique) est le découpage géographique infra-communal de l'INSEE. Chaque zone regroupe environ 2 000 habitants. C'est le niveau le plus fin disponible en open data — plus précis qu'un code postal.

D'où viennent les données ?

Les données DVF sont issues des actes notariés et publiées en open data par le CEREMA. Elles couvrent toutes les ventes immobilières en France depuis 2018. La résolution d'adresse utilise la Base Adresse Nationale (BAN). Les contours IRIS proviennent de l'IGN / Géoplateforme.

Prix immobiliers au m² — quelques ordres de grandeur (DVF 2024)

Paris (centre) : 10 000 – 14 000 €/m²
Lyon (Presqu'île) : 5 000 – 7 000 €/m²
Bordeaux (centre) : 4 000 – 6 000 €/m²
Nantes (centre) : 3 500 – 5 000 €/m²
Nancy (centre) : 1 800 – 3 200 €/m²
Zones rurales : 800 – 1 500 €/m²

Ces valeurs sont indicatives. Consultez les données DVF réelles de votre quartier sur cet outil.

Questions fréquentes

L'estimateur de prix est-il gratuit ?

Oui, entièrement gratuit. Aucun compte, aucune inscription. L'estimateur et la carte sont accessibles instantanément.

Quelle est la fiabilité de l'estimation ?

L'estimation est indicative. Elle se base sur le prix médian DVF réel de la zone IRIS (2024–2025 en priorité) et des coefficients hédoniques issus d'études nationales publiées (SeLoger/MeilleursAgents, Casavo, ADEME). La fourchette basse/haute reflète l'incertitude des coefficients. Pour les zones peu actives, la fenêtre est étendue jusqu'à 2018.

Comment voir les prix au m² par quartier ?

Ouvrez la carte, recherchez votre commune, cliquez sur un quartier IRIS.

Peut-on exporter les données ?

Oui. Une fois des zones sélectionnées, le bouton CSV exporte date, zone, type, surface, prix et prix/m² — prêt pour Excel, Python ou R.

Quelle est la différence entre prix médian et prix moyen ?

Le prix médian sépare les transactions en deux moitiés égales — insensible aux biens atypiques. C'est l'indicateur le plus robuste pour comparer des quartiers.

À quelle fréquence les données sont-elles mises à jour ?

Les DVF sont publiées annuellement par le CEREMA. L'outil couvre 2018 à 2025 et est mis à jour au fil des nouvelles publications.