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Passoires thermiques : la carte qui inverse la France

On imagine la passoire thermique en immeuble gris de banlieue, ou en studio parisien sous les toits. Diagnostic après diagnostic, la réalité dessine une tout autre France. En agrégeant les 14,4 millions de diagnostics de performance énergétique (DPE) valides recensés par l’ADEME — commune par commune, à l’extraction de juin 2026 — on obtient une carte thermique du pays qui prend le contre-pied des idées reçues. À l’échelle nationale, 9,9 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G, soit environ 1,42 million de biens ; et 26 % (près de 3,74 millions) portent une étiquette E, F ou G qui les expose, à terme, à une interdiction de location.

Le paradoxe climatique : le froid n’est pas là où on croit

Intuitivement, on croirait le Sud mal isolé — vieilles bâtisses, personne ne songe à chauffer. C’est l’inverse. Les départements méditerranéens affichent les plus faibles taux de passoires du pays : 2,7 % dans l’Hérault, 2,9 % dans l’Aude, 3,2 % dans les Bouches-du-Rhône. À l’autre bout, la Creuse (32,4 %), le Cantal (29,3 %) et la Lozère (28,7 %) concentrent près d’un logement diagnostiqué sur trois. Le gradient ne suit pas la latitude mais l’altitude et l’âge du bâti : la « diagonale rurale » du Massif central aux Alpes du Sud cumule maisons anciennes en pierre, chauffage au fioul ou électrique, faible rotation immobilière et peu de rénovation — les ingrédients d’une passoire. À l’inverse, le littoral languedocien, largement construit après 2000, descend sous 0,4 % dans des communes comme Baillargues ou Juvignac.

Paris, capitale du froid

Voici l’anomalie la plus spectaculaire. Parmi les vingt plus grandes villes françaises, Paris écrase le classement avec 18 % de passoires — trois fois Marseille (3,5 %), près de sept fois Montpellier (2,6 %). Et dans les arrondissements du centre historique (1ᵉʳ, 4ᵉ, 5ᵉ, 6ᵉ, 7ᵉ), le taux dépasse 24 % : pire que la Creuse. L’explication tient en partie à un biais du diagnostic : le petit logement ancien est structurellement pénalisé. Sous les toits haussmanniens, combles convertis et chambres de bonne cumulent faible surface, simple vitrage et chauffage électrique, ce qui gonfle la consommation rapportée au mètre carré. La réforme du calcul pour les surfaces de moins de 40 m² (juillet 2024) a déjà fait sortir 140 000 studios du statut de passoire — et Paris reste malgré tout en tête.

Le compte à rebours locatif a commencé

Cette géographie n’est pas qu’une curiosité statistique : elle dessine une bombe à retardement réglementaire. La loi Climat et Résilience interdit progressivement la mise en location des passoires, selon un calendrier serré appliqué aux nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites.

• Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, tous les logements classés G sont interdits à la relocation (les G les plus voraces, au-delà de 450 kWh/m²/an, l’étaient déjà depuis 2023).
• En 2028, l’interdiction s’étend aux logements classés F.
• En 2034, ce sera au tour des logements classés E — portant à environ 3,74 millions le nombre de biens (E+F+G) concernés à terme. En outre-mer, le calendrier est décalé (G en 2028).

Or ces échéances frappent le plus durement les territoires déjà fragiles. Dans les départements de la diagonale rurale, la part de logements E, F ou G frôle 55 à 60 % : un mur de rénovation — ou, faute de travaux, une vague de retraits du marché locatif là où l’offre est déjà rare.

Mais la règle du jeu bouge sous nos pieds

Voici le twist final. Ces chiffres décrivent un parc… dont on redessine la mesure. Deux réformes récentes ont reclassé des centaines de milliers de logements sans le moindre travaux : l’ajustement des petites surfaces (juillet 2024, environ 140 000 biens), puis la révision du coefficient de conversion de l’électricité, ramené de 2,3 à 1,9 au 1ᵉʳ janvier 2026, qui fait sortir à elle seule près de 850 000 logements du statut de passoire. Notre extraction de juin 2026 intègre déjà ces deux réformes — autrement dit, même après que les règles ont été assouplies, la carte reste aussi contrastée. Pendant ce temps, plusieurs propositions de loi cherchent à repousser ou clarifier les interdictions, tandis que MaPrimeRénov’ connaît des à-coups de budget. D’où la vraie question posée par cette carte : la France isole-t-elle vraiment ses logements, ou ajuste-t-elle surtout le thermomètre ?

Ce que ça change pour un acheteur ou un bailleur

À l’approche de 2028, la décote des étiquettes F et G s’accentue à la vente : un audit énergétique est déjà obligatoire pour céder une maison classée E, F ou G, et l’acheteur intègre désormais le coût des travaux dans son offre. Pour qui est prêt à rénover, c’est une fenêtre de négociation — surtout dans les zones détendues où l’offre de passoires est abondante. Pour un bailleur, l’équation est plus rude : rénover pour rester dans les clous, ou vendre avant que l’étiquette ne devienne un boulet. Dans les deux cas, une seule boussole fiable : comparer le prix demandé aux transactions réelles du quartier, DPE en main, plutôt qu’à une moyenne nationale qui ne veut rien dire.

Source : base publique des DPE de l’ADEME, agrégats par commune, département et région diffusés sur data.gouv.fr (extraction du 10 juin 2026 : 14 366 398 DPE valides sur 34 910 communes). Un DPE ne couvre que les logements diagnostiqués — ventes, locations, rénovations — et non le parc entier : les pourcentages se comparent donc mieux entre territoires qu’en valeur absolue. Paris, Lyon et Marseille sont agrégés à partir de leurs arrondissements.